大阪地方裁判所 昭和６１年（行ウ）７２号 判決 1989年5月31日
大阪市北区堂島二丁目三番二号
原告
サンアール不動産株式会社
右代表者代表取締役
桃山敬助
右訴訟代理人弁護士
豊川正明
同
空野佳弘
大阪市北区南扇町七-一三
被告
北税務署長
井上守
右指定代理人
細井淳久
同
高木国博
同
衛藤稔
同
堀川英人
主文
１ 原告の各請求を棄却する。
２ 訴訟費用は、原告の負担とする。
事実
（申立て）
一 請求の趣旨（原告）
１ 被告が昭和五九年六月二八日付でした原告の昭和五三年一一月一日から昭和五四年一〇月三一日までの事業年度の法人税の更正及び過少申告加算税賦課決定のうち所得金額三八九九万三〇八八円、差引納付すべき税額二二八万八九〇〇円、過少申告加算税一一万四四〇〇円を超える部分並びに重加算税賦課決定を取り消す。
２ 訴訟費用は、被告の負担とする。
二 請求の趣旨に対する被告の答弁
主文同旨
（主張）
一 請求原因（原告）
１ 原告の昭和五三年一一月一日から昭和五四年一〇月三一日までの事業年度（以下「本件事業年度」という。）の法人税について、原告のした確定申告、修正申告、これに対して被告のした更正、過少申告加算税及び重加算税の各賦課決定、並びに異議申立て及び審査請求の経緯は、別表１記載のとおりである。
２ しかしながら、右更正（以下「本件更正」という。）及び右過少申告加算税の賦課決定（以下「本件過少申告加算税賦課決定」という。）のうち請求の趣旨１項掲記のもの並びに右重加算税賦課決定（以下「本件重加算税賦課決定」という。）は、原告の所得及び課税土地譲渡利益金額を過大に認定したもの又はこれを前提としたものであるから違法である。
３ よつて、原告は、本件更正及び本件過少申告加算税賦課決定のうち右部分並びに本件重加算税賦課決定の各取消しを求める。
二 請求原因に対する被告の認否
請求原因１の事実を認め、同２の主張を争う。
三 被告の主張
１ 原告の本件事業年度の<１>所得金額は原告の修正申告にかかる所得金額三八九九万三〇八八円に別表２のとおりの加算減算をしたのちの二億六〇九六万二一五一円、<２>課税土地譲渡利益金額及びその税額の計算は別表４のとおりであるから、本件更正は適法である。
２（一） すなわち、原告は、昭和五四年一月ごろから、その所有にかかる大阪市福島区福島三丁目九番ほか二筆の土地八五〇・五七平方メートル及び同地上の建物（以下「本件土地建物」という。）を総額約三億円で売却する旨の話を東京興産株式会社（以下「東京興産」という。）にもちかけた。東京興産は、これを検討のうえ右土地に隣接する株式会社住友銀行及び須賀工業株式会社所有の土地建物とともに買い受けて利用することとし、右両社からその所有土地建物の売渡しの内諾を得たのち、同年七月一四日ごろ、原告との間で、本件土地建物の代金を三億六〇〇〇万円とする旨取決めた。
しかし、右の売買契約書（昭和五四年七月二四日付）を作成するにあたつては、原告の希望により、<１>代金額を三億二〇〇〇万円と記載し、その余は、近隣対策顧問料一〇〇〇万円、立退補償料二〇〇〇万円、仲介料五〇〇万円、東京興産へのマンション代金の値引額五〇〇万円として処理すること、及び<２>売買契約書記載の代金額の支払時期を、「(1)昭和五四年七月二四日・手付金六四〇〇万円、(2)昭和五五年一一月一日・残額の二億五六〇〇万円」とし、右(2)の日を原告から東京興産への所有権移転登記手続の日並びに所有権移転及び引渡時期とした。
（二） しかし、右<２>は、原告が租税特別措置法六五条の七の買換資産の取得に要するであろう見込期間を考慮した結果、原告の事業年度（毎年一〇月三一日決算）の期首とすることにより右特例の適用を受けるための買替資産の取得期限を右契約の二年余の昭和五六年一〇月三一日とすることを企図するものであつた。
（三） また、右<１>の処理について、東京興産は、(1)昭和五四年九月一七日の原告からの要求に従つて、原告の関連会社の口座に、立退料ないし仲介料名下で別表３の<１>ないし<４>及び<７>のとおり支払い、(2)近隣対策顧問料について、原告代表者への近隣住民対策嘱託料名下に、昭和五四年一〇月から毎月六五万円を一三回（合計八四五万円）にわたり支払つたほか、昭和五五年一一月一日、原告代表者への顧問退職金名下に一三〇万円を支払い（別表３の<５>、<６>）、(3)原告に昭和五四年一〇月三〇日売り渡したインペリアル広尾七一六号室の売買代金一二一五万円が、分譲予定価額一七四〇万円（のちに一七一五万円に変更）より五〇〇万円低額であり（別表３の<８>）、(4)昭和五四年一〇月二〇日ごろ、原告から株式会社山田組に支払うべき五〇〇万円（サンアール南館改装等工事代金）を、東京興産から大末建設株式会社に対する別途の解体工事代金に上乗せして支払い、更に、同社から株式会社山田組に同額を支払うという方法で支払つた（別表３の<９>）。
なお、本件事業年度において、原告の役員報酬支給限度は、七二〇万円であるところ、原告は、右限度額全額を原告代表者に公表支給ずみであつた。
また、原告は、右(1)の各社に対し、右のような金員を支払うべき関係にはなかつた。
（四） ところで、原告が東京興産との間で作成した本件土地建物の売買契約公正証書には、本件土地建物の東京興産への引渡期限が昭和五四年一〇月一日とされていた。そして、原告は、右のとおり、右建物に入居中の山二商事株式会社を退去させたうえ右土地建物を東京興産に引き渡した。そして、東京興産は、<１>同日ごろから同年一一月一〇日ごろまでの間に、右土地上の建物並びに株式会社住友銀行及び須賀工業株式会社から取得した建物を取り壊し、<２>昭和五四年一一月一日ごろから昭和五六年二月二八日ごろまでの間に、原告、株式会社住友銀行及び須賀工業株式会社から取得した土地上に分譲マンションの「インペリアル堂島」を建設した。
右によると、東京興産は、昭和五四年一〇月一日から排他的に本件土地建物を使用収益しているということができ、したがつて、同日には、その引渡しを受けたというべきである。
（五） 仮に、右（四）が認められないとしても、<１>原告は法人税法一三二条一項一号に該当する法人であるところ、<２>本件土地建物の売買契約において契約書の文言上残代金の支払時期、本件土地建物の所有権移転及び引渡時期を前記のとおりとされたのは前記のように租税特別措置法六五条の七の適用されるべき買換資産の取得期限を昭和五六年一〇月三一日までの長期とするという原告の意図のみに基づくものであり、原告が本件土地建物を昭和五四年一〇月一日に東京興産に引き渡したのは、右期限の利益を放棄してしたものであるといえること、<３>ところで、原告は、右引渡しの日から当初の所有権移転及び引渡時期までは本件土地建物について賃貸借契約を締結したと主張しているが、右にそのような合理性もなく、本件事業年度における法人税の負担を回避するため殊更形式のみを作出した不自然な行為であることから、右賃貸借契約は法人税法上否認されるべきである。
（六） 以上により、本件土地建物の譲渡による収益、原告代表者に対する本件事業年度において支給された金員及び右による役員報酬の限度超過額、並びに、政令により算出される負債利子額、販売費一般管理費の額及び寄付金の損金算入限度額を算定して原告の本件事業年度の所得金額及び課税土地譲渡利益金額を計算すると、別表２、４のとおりとなる。
３ また、原告は、別表３のとおりの圧縮処理をし、これに基づいて申告に及んだものであるが、右は、事実の隠蔽ないし仮装に該当するものであるから、右部分について被告がした本件重加算税賦課決定処分は適法であり、その余の部分について被告がした本件過少申告加算税賦課決定処分も、右２のとおりの数値を前提とするものであるから、適法である。
四 被告の主張に対する原告の認否
１ 被告の主張１は争う。
２ 同２の（一）のうち原告が本件土地建物の売却の話を東京興産にもちかけたとの点は否認する。また、本件土地建物の売却代金についての被告主張は否認する。売却代金はあくまで売買契約書記載の三億二〇〇〇万円である。なお、<１>近隣対策顧問料は原告の管理実績に基づくもの（東京興産も、マンション建設に関し右以外にはなんら近隣対策費を計上していない。）、<２>立退補償料は別表３の<１>ないし<４>記載の受領者が事務所、駐車場及び倉庫として使用してきたところ退去を余儀なくされるため買主たる東京興産が負担したもの、<３>仲介料は原告の関連会社の堂北ビルディング株式会社が宅地建物取引業者として本件土地建物の仲介役務を提供した対価、<４>マンション代金の値引きはいわゆる仲間取引にあたるものである。売買契約書記載の代金支払時期、所有権移転登記手続の日、並びに所有権移転及び引渡時期についての被告主張は認める。
同２の（二）は認める。
同２の（四）のうち公正証書記載の本件土地建物の引渡時期が被告主張のとおりであることは認める。しかし、右は、売買契約書記載の文言、とくに昭和五四年一〇月一日の「引渡し」が所有権移転又は引渡前に、原告と東京興産間で別途締結される賃貸借契約に基づくものとされていること、及び右公正証書は原告代表者が十分検討しないまま売買契約書と同旨の公正証書を作成するものと考えて署名捺印したことに徴し、直ちにこれに依拠することは相当ではない。
同２の（五）は争う。原告は、租税特別措置法六五条の七の適用を受けるための考慮をしたうえ本件土地建物の引渡し前にその賃貸借契約を締結したのであり、その行為は経済的合理性に合致したものである。
３ 同３は争う。前記のとおり、原告に仮装隠蔽はない。
（立証）
本件記録中の書証目録及び証人等目録のとおりである。
理由
一 請求原因１の事実は、当事者間に争いがない。
二 そこで、被告の主張について判断する。
被告の主張２の（二）の事実は、当事者間に争いがなく、同２の（三）の事実は、原告において明らかに争わないからこれを自白したものとみなされる。
そして、右争いがない事実及び自白したものとみなされる事実に加え、<１>いずれも成立に争いがない甲第五号証、第一三号証ないし第一七号証、第一九、二〇号証、<２>いずれも原本の存在及び成立に争いがない乙第八号証ないし第一〇号証、<３>いずれも証人島本一雄の証言により成立を認める乙第一一号証ないし第一五号証、第一七号証（第一一号証は原本の存在も含む。）、<４>証人島本一雄の証言、及び<５>原告代表者尋問の結果（一部）に弁論の全趣旨を併せると、次のとおり認めることができる。
１ 東京興産は、昭和五十四年一、二月ごろ、原告の意向を体した都市開発企画株式会社から原告所有の本件土地建物を約三億円で売却したいとの話を持ち込まれた。東京興産は、これを検討したうえ、右土地に隣接する土地と併せてこれに分譲マンションを建設することとし、隣地所有者の株式会社住友銀行及び須賀工業株式会社から売渡しの内諾を得たのち、昭和五十四年六月末ごろには、原告との間で本件土地建物の売買代金を三億六〇〇〇万円とする合意がされた。
しかし、原告から東京興産に対し、<１>売買契約書上の売買代金額を三億二〇〇〇万円にとどめるとともに、その差額は立退料等として別途支払われたい、<２>租税特別措置法六五条の七所定の事業用買換えの特例の適用を受けるべき期間を長くしたいとの申入れがあり、そのため、東京興産は、まず、売買契約書上の売買代金額を原告の要求どおりに記載することを承諾し、別途支払額を、別表３の<１>ないし<４>記載の各社に立退補償として二〇〇〇万円、仲介手数料名下に五〇〇万円、東京興産の売り出す東京の広尾マンションを五二五万円値引きして原告に売却する等と回答し、結局、本件土地建物の売買契約書上の売買代金額は三億二〇〇〇万円となつた。また、原告の右<２>の申入れについて双方で折衝した結果、売買契約書上、
(1) 売買代金の支払方法 契約締結日（昭和五四年七月二四日）・「手付金」六四〇〇万円、昭和五五年一一月一日・残金二億五六〇〇万円
(2) 所有権移転の時期 代金全額支払のとき
(3) 引渡しの時期及び方法 右残金支払のときとし、東京興産が本件建物の解体に着手するまでに原告は本件土地の境界を明示する。
(4) 登記 契約締結日（昭和五四年七月二四日）に売買予約を原因とする所有権移転請求権の仮登記をし、代金全額支払のとき本登記手続をする。
(5) 特約 <１>原告は、本件土地建物の代替物件の購入ができるようになつたときは、右(1)の残金の支払を繰り上げるよう東京興産に申し入れることができ、東京興産は、右申入れから一月以内にこれに応じる。<２>原告は、本件土地建物の所有権移転又は引渡し前に、本件建物の解体工事及び本件土地上に東京興産の計画する建物の建設を承諾する。<３>昭和五四年八月一〇日までに、この契約と同旨の公正証書を作成する。
等と記載されるに至つたが、このような記載がされたのは、原告において、被告の主張２の（二）記載のとおりの意図を実現するためであつた。
２ 以上のとおり、原告と東京興産間で、昭和五四年七月二四日付で本件土地建物の売買契約書が作成されたものの、そのころ、原告から東京興産に対し、前記別途支払額を更に五〇〇万円増加するようにとの強い要請があつた。
そして、東京興産は、これら別途支払分として、被告の主張２の（三）記載のとおりの支払をし、又は値引きの実施をし（右によると、本件土地建物の代金額は、別表２の<２>記載の額となる。）、原告も右と同様の処理をしたが、これによる本件土地代金相当分は、本件建物の固定資産税評価額一五一六万七〇〇〇円を差し引いた別表４の<３>の額となることは計算上明らかである（なお、本件土地建物の原価は、別表２の<５>のイ、ロの額である。）。また、本件事業年度において、原告の役員報酬の支給限度は、七二〇万円であるところ、原告は、右限度額全額を原告代表者に公表支給ずみであつた。
３ ところで、本件土地建物の引渡しの経緯をみると、原告は、まず、前記売買契約書を作成した昭和五四年七月二四日、前記１の(5)の<２>の承諾（着工予定日・昭和五四年一〇月一日）をするとの書面を東京興産に差し入れ、昭和五四年一〇月一日、本件土地建物を同社に引き渡した。そして、同日以降、本件土地及び隣接の同社取得土地上の建物の解体が開始され、続いて右地上に同社の分譲マンションの建設が開始された。右マンションは、同年一二月に発売され、昭和五五年一、二月ごろには、一六〇戸全部が売却された。
一方、右引渡しののちも、東京興産は原告に地代名下に金員を支払つていたが、右金員の算出根基は、固定資産税のほか東京興産の未払代金の金利相当分等を月割りにするというもので、その後昭和五五年五月分から銀行金利の変動を理由とする「地代」の改定が行われた。
なお、昭和五四年八月二八日には、前記１の(5)の<３>の約定に基づき公正証書が作成されているが、そのうちには、本件土地建物の引渡しは、東京興産がその買受けの目的たる事業を行うため、昭和五四年一〇月一日限り完全なる空家として原告から東京興産に引き渡す、原告は、所有権移転前といえども東京興産による本件建物の取壊し、計画建物の建築を承諾するとの文言がある。右公正証書の文案は、東京興産においてあらかじめ作成したうえ、原告代表者の検討を経て手直ししたのちのものである。
以上のとおり認めることができる。
もつとも、原告は、本件土地建物の売買代金は三億二〇〇〇万円であり、前認定の圧縮金額の一部はそれぞれ理由のある東京興産の支出である旨縷説し、原告代表者も右に一部沿う供述をする。しかしながら、右は、原告が本件土地建物について完全な引渡義務を有すること（前記甲第一九号証、乙第八号証）、株式会社堂北ビルディング又は原告代表者のした役務を窺わせる的確な証拠がないこと、及び前示１の経過に照らし、採用することはできない。
本件土地建物譲渡の収益の確定時期について判断する。
右によると、原告が租税特別措置法六五条の七の特例を受けるため買換資産の取得見込期間との関係から右期限を長期にするため前記売買契約書上の引渡時期等を昭和五六年一一月一日としたこと自体は、優にこれを認めることができる。しかしながら、右譲渡に伴う権利義務の確定も右の意図した日に自動的に定まるものでないことは多言を要しないところである。
そこでこの点を検討すると、前記売買契約書の条項自体、<１>原告は、東京興産に対し、本件土地上に存する建物を取り壊し同土地上にその予定建造物を建設するため右売買契約に至つたことが明らかであり、<２>契約書上約定された所有権移転ないしその引渡しの時期はともかくとして、昭和五四年一〇月一日ごろからは右建設のため建物解体工事が予定されていたことが認められ、加えて、その後の経過も、現に前記３で認定の承諾書面の差入れ、工事の施工、マンションの分譲に至つていること、昭和五四年一〇月一日以降原告は東京興産から地代名下に金員を収受しているものの、その「地代」の算出根基は前認定のとおりであり、右地代なるものも同日以降買主が負担すべき公租公課及び未払代金の金利相当分とも評価する余地があること、残代金の支払についても前記１(5)の<１>の特約があり原告において希望するときに残代金を収受することができるとされていること等を考慮すると、右譲渡に伴う収益（権利義務）の確定は、被告主張の昭和五四年一〇月一日とみるのが合理的である。このことは、また前記１の(5)の<３>の約定に基づいて作成された前示公正証書の文言によつても補強することができる。
これに対し、原告代表者は、右地代の定め方は原告においては通常の算定方法であり前記公正証書作成の経緯も前認定とは異なる旨供述するが、証人島本一雄の証言及び地代算定の方法としての公知な計算過程とも対比すると、原告代表者の右供述に直ちに信を措くことは難しく、他に右認定判断を動かすべき証拠はない。
なお、他に特段の主張立証のない本件においては、別表３の<１>ないし<４>及び<７>の立退料又は仲介料合計二五〇〇万円はそれぞれ原告から右各社に対する寄付金と、また、同<５>のうち本件事業年度中に原告代表者に支払われた嘱託料六五万円は同人に対する原告の役員報酬と推認するべきところ、右推認に反する証拠はない。
以上により、政令により算出される負債利子額、販売費及び一般管理費の額及び寄付金の損金算入限度額を算定し、原告の本件事業年度の所得金額及び課税土地譲渡利益金額を計算すると、別表２、４のとおりとなることは明らかである。
三 原告が別表３のとおりの圧縮処理をしたことは前認定のとおりであり、原告がこれに基づいて申告に及んだことも前記甲第三号証及び弁論の全趣旨により明らかである。そうすると、右部分について被告が重加算税賦課決定をすることにはなんらの違法もなく、また、本件重加算税及び過少申告加算税の各賦課決定も、その数値に違法の点はない。
四 よつて、原告の本訴各請求は、理由がないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法七条、民事訴訟法八九条に従い、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 川口冨男 裁判官 園部秀穂 裁判官齊木利夫は、転補のため署名捺印することができない。裁判長裁判官 川口冨男）
別表一
自 昭和53年11月1日
至 昭和54年10月31日
事業年度分
<省略>
（注） １ 「<８>差引所得に対する法人税額」欄は、100円未満を切り捨てている。
２ 「<９>既に納付の確定した本税額」の「イ確定申告」欄は、「中間申告分の法人税額」である。
３ 「<10>差引納付すべき税額」欄は、正の数字の場合10円未満を切り捨てている。
４ 「<11>過少申告加算税額」の「ロ修正申告」欄は、昭和55年10月31日付けの賦課決定処分である。
５ 「<11>過少申告加算税額」の「ハ修正申告」欄は、差引納付すべき税額のうち譲渡収入金額の圧縮に係る部分を除いた増加所得金額に対応する102,230,000円に５％を乗じて計算している。
６ 「<12>重加算税額」の「ハ更正決定」欄は、差引納付すべき税額のうち譲渡収入金額の圧縮部分の増加所得金額に対応する25,480,000円に30％を乗じて計算する。
別表二
自 昭和53年11月1日 至 昭和54年10月31日
事業年度分の所得金額の計算法（法22条）
<省略>
別表三
譲渡代金の圧縮金額の内訳
<省略>
（注） （株）は、株式会社を示す。
別表４
課税土地譲渡利益金額及び同税額の計算（措置法63条）
<省略>